Взыскание неустойки с застройщика по дду

 

На сегодняшний день одним из самых частых нарушений прав дольщиков со стороны застройщика является нарушение сроков строительства и передачи квартиры дольщику.

Данные правоотношения, сложившиеся между покупателем квартиры и застройщиком, подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ч.1 ст.6 указанного закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику не позднее срока, который предусмотрен договором...

В силу ч.1 ст.8 указанного закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче...

Согласно ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, если в договоре долевого участия закреплено, что квартира будет передана покупателю в течение первого квартала 2018 года, а акт приема-передачи квартиры подписан лишь в ноябре 2018 года либо строительство продолжается, то покупатель имеет право на получение от застройщика  неустойки.

Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года в случае передачи дольщику объекта долевого строительства, с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), с другой.

То есть период просрочки определяется конечным сроком по договору и датой подписания акта приема-передачи квартиры либо датой подачи иска в суд.

Подлежащая взысканию с застройщика неустойка определяется по следующей формуле: (стоимость квартиры по ДДУ/100*ставка рефинансирования на день подачи иска (передачи квартиры)/300*2)* количество дней просрочки.

Вместе с тем, суд, руководствуясь положениями статьи 333 Гражданского Кодекса РФ, вправе уменьшить размер неустойки, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Данный вывод сделан в п. 26 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года.

Таким образом, фактически взысканная судом с застройщика  неустойка может быть меньше неустойки установленной ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В силу ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Следовательно, если в результате просрочки, допущенной застройщиком, вы понесли убытки, то застройщик должен их компенсировать.

Так, например, в случае если дольщик в результате задержки строительства, вынужден арендовать жилье и представит доказательства несения расходов по аренде, то суд может взыскать с застройщика понесенные дольщиком убытки на аренду жилья.

Помимо ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» отношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

В силу ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. 

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Из этого следует, что застройщик обязан компенсировать моральный вред, причиненный потребителю, то есть покупателю квартиры.

Как следует из  п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Обращаем ваше внимание на то, что договором долевого строительства может быть предусмотрен обязательный претензионный порядок разрешения споров. Если такой порядок предусмотрен, то его необходимо соблюсти путем направления застройщику досудебной претензии с требованием выплатить неустойку.

Кроме того, в соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, суд взыскивает с застройщика штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке  требований потребителя

При таких обстоятельствах, если юридически грамотно подготовить необходимые документы и представить суду надлежащие доказательства максимальная ответственность застройщика может быть следующей: оплата неустойки и  компенсация убытков, причиненных просрочкой передачи квартиры, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы.

За более подробной консультацией рекомендуем вам обратиться в Юридическую консультацию «Юр-Эксперт», вы сможете задать юристу любой вопрос, касающийся прав дольщиков и споров с застройщиками.

Стоимость судебного дела по взысканию неустойки «под ключ»  - 25.000 рублей или оплата по факту вынесения решения суда в размере 10 % от взысканной судом денежной суммы.

Мы не беремся за заведомо проигрышные дела, тщательно проверяем и анализируем застройщика перед началом работы на его финансовую состоятельность, возможность исполнения судебного решения либо банкротства застройщика.

Мы проводим анализ судебных решений по конкретному застройщику с целью определения наиболее благоприятной для взыскателя подсудности (суда) и получения максимально возможной суммы.

Если вы приняли решение о самостоятельном взыскании неустойки внимательно ознакомьтесь с нашей статьей «Инструкция по самостоятельному взысканию неустойки».

Если у вас есть вопросы по взысканию неустойки с застройщика, звоните нам по тел. +7495988997 или заполните форму обратного звонка, юрист перезвонит в ближайшее время.