Проверка застройщика


 

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

 

Принимая решение о приобретении жилья в новостройке нужно очень внимательно отнестись к выбору застройщика и предусмотреть все возможные риски участия в долевом строительстве.

На сегодняшний день, существует множество  организаций осуществляющих проверку благонадежности застройщика, которые могут подготовить полный и обоснованный отчет как о компании – застройщике, так и об объекте долевого строительства,  однако, если вами принято решение произвести  проверку документов застройщика самостоятельно следуйте нашей инструкции и учитывайте каждый показатель застройщика при принятии решения о покупке жилья.

 

Проверка надежности застройщика

 

В настоящее время, на территории Москвы и Московской области застройка осуществляется группами компаний (девелоперами), целью  которых является максимально обезопасить собственника бизнеса от возможных рисков, в том числе возможных штрафов и исков со стороны подрядчиков, дольщиков и т.п.

Основная (головная) компания являющаяся, как правило,  известным брендом, открывает под строительство каждого из объектов отдельное юридическое лицо, т.е. под каждый строительный проект создается свой застройщик.

Например, группа компаний «Урбан Групп»,  как известный на строительном рынке бренд, осуществляло продажу ЖК «Солнечные Системы -2», ЖК «Видный город», ЖК «Лайково» и другие жилые комплексы в качестве застройщика. Указанная информация была размещена на их сайте и давалась в рекламе.

Однако, фактически, под строительство каждого из объектов были созданы отдельные юридические лица, застройщиком ЖК «Солнечные Системы -2» являлось АО «Континент Проект»,  застройщиком ЖК «Видный город» являлось ООО «Видный город», застройщиком ЖК «Лайково» являлось ООО «Ивастрой» и т.п. Именно указанные юридические лица  были указаны в ДДУ  в качестве застройщиков и именно к ним предъявляли дольщики претензии в рамках начавшейся процедуры банкротства «Урбан Групп».

Как поясняют сами девелоперы, создание отдельных юридических лиц под каждый строительный проект, это сложившаяся на сегодняшний день практика, которая облегчает  ведение налогового учета по каждой стройке, разделяет финансовые потоки по каждому проекту и т.п.

Дольщики, приобретая квартиру в новостройке должны четко определить, кто является застройщиком по договору долевого участия, поскольку именно застройщик, указанный в ДДУ несет ответственность перед дольщиком, а не девелопер который являясь рекламным брендом,  формально к осуществлению строительства отношения не имеет.

Таким образом, при приобретении жилья у девелопера, необходимо установить, кто является застройщиком по договору ДДУ и проверять благонадежность именно фактического застройщика.

Сведения о фактическом застройщике жилья необходимо уточнить у девелопера, продавца жилья и полученные реквизиты (название юридического лица, ОГРН, ИНН, адрес местонахождения, сведения о генеральном директоре) сравнить с документами (ДДУ, учредительной и разрешительной документацией).

 

Проверка документов застройщика

       

        1.Документы застройщика и их правовой анализ на наличие рисков.

В соответствии со ст.ст. 20 и 21 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред. от 29.07.2018 г.), застройщик обязан предоставить дольщику  для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы застройщика (Устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписка из ЕГРЮЛ не старше 30 дней)
  • бухгалтерскую отчетность за последние три года и на последнюю отчетную дату;
  • аудиторское заключение за последний год;
  • инвестиционный контракт;
  • технико – экономическое обоснование проекта строительства;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с заключением государственной экспертизы;
  • разрешение на строительство;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо договор аренды на земельный участок, выписка из ЕГРН на земельный участок не старше 30 дней);
  • договор застройщика  со страховой компанией;
  • образец договора, по которому будет осуществляться продажа квартиры (ДДУ и т.п.).

Вышеуказанные документы застройщик обязан предоставить по первому требованию дольщика. Отказ застройщика от предоставления указанных документов со ссылкой на коммерческую тайну и иные надуманные причины является незаконным и должены настораживать.

Застройщики, чьи документы находятся в полном порядке, не только не отказываются их представить по требованию дольщика, но и выкладывают их в открытом доступе на сайте для всеобщего обозрения.

Получив от застройщика необходимые документы, проводим их правовой анализ и оценку рисков.

        2.Учредительные документы застройщика.

Проверьте реквизиты организации: ИНН, ОГРН, адрес местонахождения организации, данные о генеральном директоре, банковские реквизиты указанные в Уставе, свидетельствах и выписке из ЕГРЮЛ на их идентичность. Обратите внимание, что выписка из ЕГРЮЛ должна быть получена в налоговой инспекции не более 30 дней назад. Если представлена выписка из ЕГРЮЛ старше, то вы можете получить выписку из ЕГРЮЛ в налоговой инспекции самостоятельно.

Ознакомьтесь с предусмотренным в Уставе застройщика порядком заключения договора на продажу  объектов недвижимости, определите, кто наделен правом от имени застройщика заключать  договора купли – продажи, ДДУ и т.п., каков срок полномочий генерального директора и не истек ли он и т.п. Далее реквизиты застройщика сверяйте со всеми представленными вам на ознакомление  документами.

        3.Бухгалтерская отчетность застройщика.

Изучая бухгалтерскую отчетность, обратите внимание на суммы прибыли, суммы убытков, размеры дебиторской и кредиторской задолженности, показанные в отчетах.

Сравните фактические активы застройщика, суммы прибыли и дебиторской задолженности  с размером убытков и кредиторской задолженности,  с указанной в  проектной декларации планируемой стоимостью строительства объекта недвижимости. Это сравнение дает возможность оценить объем средств необходимых для завершения строительства объекта и их наличие либо отсутствие у застройщика.

Обратите внимание, что наличие значительных убытков и кредиторской задолженности может свидетельствовать  о недостаточности у застройщика собственных средств для осуществления строительства.

        4.Проектная декларация. Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.

В проектной декларации необходимо уточнить сведения о земельном участке, на котором осуществляется строительство, сведения о возводимом  объекте недвижимости, о предполагаемых  сроках строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, о предполагаемой стоимости строительства, сведения о финансовом положении застройщика, о возможных финансовых рисках и мерах по добровольному страхованию этих рисков.

В проектной документации и в заключении экспертизы обратите внимание на архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.

Если разобраться в указанных документах будет сложно, обратите внимание на сам факт наличия проектной документации и государственной экспертизы проектной документации, из выводов которой должно следовать, что проектная документация соответствует строительным, санитарным, пожарным и т.п. правилам и нормам.

        5.Инвестиционный контракт.

Ознакомившись с инвестиционным контрактом можно получить информацию об инфраструктуре и социальных объектах, которые застройщик должен  построить вместе с объектом недвижимости. Обратите внимание на все обязательства застройщика, сроки и этапы их выполнения, поскольку  только после их реализации  дом будет введен в эксплуатацию и заселен.

В случае, если застройщик принял на себя очень большой объем обязательств по строительству инфраструктуры и социальных объектов, есть риски их неисполнения в установленные сроки.

Учитывайте объем инвестиционных обязательств и при анализе финансового состояния застройщика, его активов, финансовой возможности осуществления строительства  объекта недвижимости и социальных объектов инфраструктуры.

Сведения из инвестиционного контракта дают возможность определить и  контингент жителей в доме, исходя из стоимости квадратного метра жилья и количества квартир передаваемых бесплатно для льготников и очередников.

        6.Разрешение на строительство.

Изучая разрешение на строительство, обратите внимание, что  оно было выдано на имя застройщика, сравните реквизиты  юридического лица на чье имя оно выдано с реквизитами указанными в учредительных документах. Обратите внимание на соответствие сведений о земельном участке в разрешении на строительство и в документах на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды). Кадастровый номер земельного участка, его площадь, категория земель, разрешенное использование – должны совпадать.

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо договор аренды на земельный участок, выписка из ЕГРН на земельный участок не старше 30 дней)

Изучая правоустанавливающие документы на земельный участок необходимо выяснить, кто является собственником земельного участка, уточнить категорию земель и разрешенное использование земельного участка.

Собственником земли должен являться либо ваш застройщик,  либо арендодатель, заключивший с вашим застройщиком договор аренды земельного участка. Обратите внимание на срок аренды.

В разрешенном использовании земли должно быть указано - «разрешение многоквартирной застройки, строительства многоэтажного жилого дома».  Если  в документах указано иное разрешенное использование земли, то это является  определенным риском для дольщика, поскольку в дальнейшем  потребует от застройщика переоформления назначения земли.

Также, нужно учесть, что строительство объекта недвижимости, например, в природоохранной зоне может повлечь за собой отсутствие возможности оформления права собственности на объект недвижимости.

В выписке из ЕГРН на земельный участок, а также на объект недвижимости, если таковая имеется, проверьте наличие обременений (ипотека, залог и т.п.), сверьте данные о собственнике, с правоустанавливающими и иными документами.

Обратите внимание, что давность получения выписки должна быть не более 30 дней. Получить актуальную выписку из ЕГРН можно любому лицу и на любой объект недвижимости,  обратившись в МФЦ по месту нахождения земельного участка.

        7.Вид  договоров на приобретение строящегося жилья.

Основными видами договора на покупку строящегося жилья являются: договор долевого участия, договор уступки прав по договору долевого участия, инвестиционный договор, предварительный договор купли – продажи, договор ЖСК, вексельные схемы и т.п.

В настоящее время, в Москве и Московской области основным видом договора на покупку жилья в новостройке является договор долевого участия и договор уступки права по договору долевого участия. Рассмотрим их подробнее.

Указанные договора являются наиболее безопасными для дольщика, поскольку защищены положениями ФЗ – 214, подлежат обязательной государственной регистрации и проверке со стороны государства.

Заключая договор долевого участия, дольщик защищен от двойной продажи застройщиком жилого помещения, а у застройщика гарантировано, оформлены права на земельный участок и имеется разрешение на строительство. В противном случае, договор долевого участия не пройдет государственную регистрацию.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание на сроки  окончания строительства объекта недвижимости, сроки передачи вам жилья, предусмотренную ответственность застройщика за увеличение сроков  строительства. Также, изучите характеристики приобретаемого объекта недвижимости, его площадь, этажность, планировку и т.п. указанные в договоре.  Изучите порядок оплаты по договору. Наиболее безопасной для дольщика является оплата  денежных средств на расчетный счет застройщика после прохождения государственной регистрации договора долевого участия.

Обратите внимание на закрепленный в договоре порядок  приема  - передачи жилья, порядок составления Акта приема и передачи, в том числе одностороннего, обмера площадей квартиры после окончания строительства, предусмотренных доплат в случае увеличения площади квартиры, наличия компенсации от застройщика в случае уменьшения площади квартиры, стоимость квадратного метра при указанных расчетах.

В договоре должны быть прописаны все характеристики жилья и договоренности с застройщиком, поскольку в случае возникновения спора с застройщиком, суд исходит из условий сделки, прописанных в договоре.

Обязательно проверьте соответствие реквизитов застройщика, в том числе банковских в учредительных документах, проектной документации и договоре долевого участия. Обратите внимание на наличие у лица, подписывающего договор долевого участия полномочий выступать от имени застройщика.

Действующее законодательство не предусматривает единой  типовой формы договора ДДУ и каждый застройщик самостоятельно разрабатывает ДДУ для каждого объекта долевого строительства.

Об иных видах договоров применяемых при приобретении жилья в новостройке (инвестиционный договор, предварительный договор купли – продажи, договор ЖСК, вексельные схемы и т.п.) и их рисках для дольщика смотрите информацию на нашем сайте.

        8.Установив застройщика и изучив учредительные документы, анализируем  информацию о застройщике по дополнительным показателям.

Обратите внимание на дату регистрации (создания) организации – застройщика. Чем дольше застройщик ведет свою хозяйственную деятельность,чем больше объектов им построено и сдано ранее, тем больше ее надежность для дольщика.

Обратите внимание, на сведения о внесении изменений в учредительные документы, в том числе на избрание и смену генерального директора, а также дату смены генерального директора.

Как правило, в начале строительства для привлечения инвесторов, получения кредитов и т.п. организацией управляет реальный генеральный директор. Однако, в случае наступления неплатежеспособности у застройщика, наличия значительных долговых обязательств, готовящегося вывода денежных средств со счетов застройщика и приостановления строительства, происходит смена реального генерального директора на «номинального»  генерального директора, который формально несет ответственность за дальнейшие действия застройщика, а фактическое управление застройщиком продолжает  осуществлять иное лицо. Смена генерального директора при наличии иных косвенных признаков неплатежеспособности  является нехорошим для дольщика знаком и значительно повышает его риски участия в долевом строительстве.

На сайте налоговой инспекции service.nalog.ru необходимо проверить сдается ли застройщиком налоговая отчетность. Если сведения представленные застройщиком о сдаче бухгалтерской отчетности и сведения, размещенные на сайте налоговой инспекции совпадают, следовательно, застройщик ведет хозяйственную деятельность в соответствии с законом. 

Если застройщик своевременно не сдает налоговую отчетность, то в ближайшем будущем это приведет к налоговым проверкам, штрафам, арестам счетов, отсутствию возможности вести хозяйственную деятельность и другим неблагоприятным последствиям для застройщика. Если застройщик относится к таким последствиям равнодушно, это говорит о признаках его неплатежеспособности и возможного скорого приостановления строительства.

На сайте Арбитражного суда kad.arbitr.ru необходимо проверить сведения о наличии судебных дел в отношении застройщика.

Наличие у застройщика судебных процессов не является показателем рисков. Необходимо внимательно изучить статус застройщика в судебных делах. Если застройщик является ответчиком по судебным делам с подрядчиками,  государственными органами, а взысканные с застройщика суммы являются значительными, это может свидетельствовать о наличии финансовых проблем у застройщика и наличии серьезных нарушений, допускаемых им в ходе строительства.

Также, обратите внимание, кто является стороной в судебных спорах с застройщиком, судебные тяжбы застройщика с Водоканалом, Электросетью, Администрацией может свидетельствовать о проблемах в ходе строительства, проблемах с дальнейшим подключением к электро, водо и газоснабжению и возможных срывах сроков ввода дома в эксплуатацию.

На сайте службы судебных приставов - исполнителей  fssprus.ru необходимо проверить наличие у застройщика непогашенных долгов. Наличие значительных долгов, которые  не погашаются  застройщиком более трех месяцев, прямо свидетельствуют об отсутствии на счетах застройщика денежных средств.

Кроме того, не лишним будет проанализировать и отзывы, размещенные о застройщике в сети Интернет, проверить информацию, размещенную на форумах дольщиков и в социальных  сетях.

        9.Проверка строящегося объекта недвижимости. 

При принятии решения о покупке квартиры в новостройке обязательно учитывается степень готовности дома, в котором предполагается приобретение квартиры и степень реализации всего проекта строительства в целом (с инфраструктурой).

Официальную информацию о степени готовности дома и реализации проекта вы можете получить у застройщика.

Однако, рекомендуем вам выехать на место стройки и лично убедиться на каком этапе находиться строительство дома, в котором предполагается приобретение жилья. Необходимо оценить ситуацию с количеством рабочих и строительной техники на месте строительства, сроками и этапами возведения дома. Из разговора со строителями, жильцами близлежащих заселенных домов, часто можно узнать о проблемах с коммуникациями, качеством стройматериалов, задержками финансирования отдельных этапов работ, невыплатой рабочим  заработной платы и т.п. Указанные обстоятельства могут являться неблагоприятными сигналами о грядущей неплатежеспособности застройщика.

        10.Наличие аккредитации новостройки в банках. 

В сети интернет, на сайте застройщика и у продавцов недвижимости можно найти информацию о банках, которые выдают кредиты под приобретение жилья в конкретном строящемся объекте недвижимости и о банке, который осуществляет кредитование самого застройщика. Чем больше банков, в том числе крупных, кредитуют строящийся объект недвижимости, тем меньше рисков для дольщика. Проверить действительность информацию о кредитовании можно обратившись в указанные банки. Дополнительным преимуществом будет кредитование самого застройщика крупным известным банком, поскольку при выдаче кредита застройщику на осуществление строительства, банк тщательно проверяет всю представленную застройщиком документацию и финансовое состояние застройщика, а в случае неплатежеспособности застройщика, как правило, кредитная организация осуществляет дофинансированние строительства, что существенно снижает риски долгостроя.

        11.Оценка строящегося объекта недвижимости с инвестиционной точки зрения.

Сроки строительства объекта недвижимости прямо связаны с финансированием строительства и зависят от привлеченных инвесторов и продажи квартир новым дольщикам.Если инвестиционная привлекательность строящегося объекта недвижимости высокая, проблем с привлечением инвесторов и продажами не будет, а следовательно и сроки строительства будут соблюдены застройщиком.

Для оценки инвестиционной привлекательности объекта учитывайте расположение объекта недвижимости, транспортную доступность, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов и т.п. Сравните приобретаемый  объект недвижимости с новостройками  поблизости.

Учитывается и технология строительства объекта недвижимости, как показывает практика при строительстве панельного жилья перенос сроков строительства встречается реже, чем при строительстве монолитного жилья.

Таким образом, учитывая количество недобросовестных застройщиков на строительном рынке, приобретение жилья без предварительной проверки застройщика является для дольщика  авантюрой. Для того, чтобы избежать долгостроя, банкротства застройщика и иных проблем, обязательно проверьте платежеспособность и добросовестность застройщика и оцените все риски покупки квартиры в новостройке.

Юридическая консультация "Юр-эксперт" предлагает юридические услуги по проверке застройщика и составлению отчета по застройщику и конкретному объекту недвижимости со сбором и правовым анализом информации (при необходимости с выездом к застройщику и на объект). Стоимость юридической услуги – от 5.000 рублей.

На сегодняшний день у нас имеются готовые отчеты по проверке благонадежности и платежеспособности по всем основным застройщикам Москвы и Московской области. Готовый отчет вы можете приобрести за 1.000 рублей.Для этого позвоните нам по телефону: +74959088997, или закажите обратный звонок, юрист перезвонит вам в ближайшее время.